2015年

樓市降價背后隱現政府加量推地之手

2014-03-18 08:40 黔西南在線 來源:人民網

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  杭州樓市馬年第一降—“德信·北海公園”降價3000元/平方米,一度引發樓市拐點是否來臨爭論。

  距杭州300公里外的溫州,曾是國內最敏銳樓市炒家“溫州炒房團”的大本營,剛經歷房價數據的第30個月同比連續下跌。

  杭州“馬年第一降”和溫州“30月連降”都成為近日兩會記者關注的焦點,杭州和溫州兩地市長在多個場合被問及房價。全國政協委員、住建部副部長齊驥也在兩會上表示,杭州樓盤打折是事實,已要求杭州有關部門做了情況說明,今年將限制商品房高庫存城市的住宅用地規模。

  主管部門的“限制”或緣于兩地降價背后政府仍加量推地之反差。“溫州樓市仍將處于價格下行通道,不過下跌幅度將放緩。”溫州某知名房產研究人士向早報記者表示,溫州樓市出現大幅度、連續降價的原因在于,2006年至2011年間房價快速上漲,當時土地供應少加劇了這一狀況。但2011年后,土地供應量連續幾年井噴,加之溫州民營經濟整體欠佳,房價出現持續下降。“杭州樓市的情況跟溫州此前相似,商品房庫存激增與加量推地同時并存。”

  溫州房價“30月連跌”

  1998年至2001年,溫州市區商品房銷售均價從每平方米2000元升至近7000元,2006年至2011年,均價從8045元一路上漲至33289元歷史高點。

  2011年8月是溫州樓市由漲轉跌的分水嶺,部分嗅覺敏銳的溫州人開始拋售房產。國家統計局對70個大中城市住宅銷售價格的統計數據顯示,2011年8月至今年1月份,溫州是唯一一個住宅銷售價格連續同比下跌的城市,目前已連跌30個月。國家統計局公布的今年1月份數據顯示,有6個城市環比下跌,溫州領跌全國,跌幅為1.5%,其他分別為杭州降0.1%、哈爾濱降0.1%,包頭降0.1%,濟寧降0.1%,韶關降0.2%。

  公開統計數據顯示,2011年溫州商品房均價達33289元/平方米歷史高點,2013年降至22644元/平方米,降幅達32%。2014年1月,溫州商品房均價為19374元/平方米。

  近日,早報記者在溫州發現,甌江邊原先七八萬元一平方米的豪宅,基本被腰斬,售價已降至3.5萬-4.5萬元/平方米。多個中介反映二手房較2011年時有較大幅度下降,普通住宅價格下降四成左右,一些豪宅甚至下跌近六成。

  “溫州樓市還處于下行區間,下跌可能還要持續1年以上。我個人認為溫州市區均價在1.5萬元/平方米比較合理,這跟溫州目前人均收入狀況、城市地位等因素較為匹配。”溫州某房產研究人士表示。

  “棄房”司法拍賣

  成交率不到5%

  溫州房價在持續下跌后,后遺癥開始逐步顯現,其中最明顯的是“棄房”的產生。

  2013年6月,有媒體報道,“初步估算,溫州有15000套房屋出現斷供的現象,不少人干脆選擇了"棄房",銀行被動淪為溫州大房東”。此結論引起溫州官方高度重視,溫州銀監分局隨后回應稱,到去年7月底對轄區內42家銀行業金融機構的調查結果顯示,“斷供房”即“棄房”現象的確存在,但數量可控。銀行按揭表明只有580例房產斷供,處于不良貸款狀態的房屋為2584套。其中“抵押+保證”貸款風險最為突出,有397例,純抵押貸款出現“棄房”的為183例。

  “棄房”的出現,讓本來已高位運行的溫州金融機構不良貸款率雪上加霜。據浙江省銀監局統計,截至2013年末,浙江省金融機構不良率為1.84%,較當年年初上升0.25個百分點。溫州依然是浙江乃至全國金融機構不良率最高的區域。截至去年底,溫州不良率為4.41%,較去年年初上升0.66個百分點。溫州不良率高企的另一個結果是,新增貸款大幅下降。即便地方政府傾力推送,溫州銀行系統在2013年的發放與當年年初預期仍大大縮水。

  房價的持續下跌,影響著溫州的實體經濟。溫州市長陳金彪在今年兩會期間接受媒體采訪時稱,溫州中小企業大概有70%與房地產有關系,有些買樓,有些入股投資在房地產上。地產市場縮水后,影響了企業抵押物的市值,由此銀行會縮小這些企業信貸規模。目前,溫州投向房地產的資金比全國其他地方要高,大概有1000多億元,溫州年度銀行信貸融資就7000多億元,這對實體經濟影響很大。

  溫州的“棄房”現象或許還在惡化。據溫州市中級人民法院透露,去年溫州共司法拍賣房產918處,交易額46.96億元,其中52%屬金融債權抵押房產,涉及不良資產120余億元。今年這一數據還將上揚,預計有2000余處房產須進入司法拍賣程序。從去年溫州司法拍賣情況來看,拍賣房產平均標的額超300萬元,導致許多有意向的競買人望而卻步,全年司法拍賣成功率不到5%。

  “司法拍賣房因具備不限購、免傭金、低起價等因素,在溫州樓市上升期時一直是"淘房客"眼中的香餑餑。即便司法拍賣要求一次性付清全款,仍有很多人爭搶,價格也抬得很高。但現在司法拍賣的房產不少是中高端房產,單價高,而目前購買人群以剛需為主,投資購房者少,因此司法拍賣付全款的要求讓絕大部分剛需購買者望而卻步。”溫州某房產研究人士稱。

  今年3月初,溫州中院和市住建委,以及三家銀行簽署司法房產拍賣協作紀要,規定今后司法拍賣房產不僅可以辦理銀行貸款,且無需擔保。溫州中院副院長林躍表示,司法拍賣房產產權和抵押權預登記制度,有效破解了司法拍賣一次性付款的難題,提高了拍賣成交率,也提升了溫州金融機構不良債權司法處置的效率。

  溫州房價的大幅度下跌,也影響了民間資本的走向。自2009年起,央行溫州中心支行每季度都會對儲戶進行“最合算投資方式”問卷調查。在調查中,“房地產投資”一直居首位,“民間借貸”長期位居次席。現在溫州一直活躍度頗高的民間資本似乎變得有些安分。2011年末溫州全市居民儲蓄存款余額為3342.26億元,到2013年底上升至4002.43億元。

  逆向加推土地之惑

  “我認為溫州房價的大幅下跌,跟政府近年加速推地有關。土地供應量激增,導致新增商品房供應量遠遠大于需求,庫存房劇增。”溫州某知名房產研究人士介紹,2010年之前,溫州樓市對土地供應一直“饑渴”,政府每年推地不足600畝。2010年開始,土地供應量井噴,2010年土地出讓首次突破1000畝,達到1060畝。而到2013年,土地供應量達3000余畝。2010年供應的土地集中以商品房形式供應到樓市至少應是2011年,這與溫州房價下降的時間點相吻合。

  2013年溫州市共推地3000多畝,賣地收入200多億元。其中僅住宅用地就有28宗、1509畝,超過2012年總推地31宗、1000多畝的數據。2013年溫州市區新建商品房200多萬平方米,當年成交117.29萬平方米、10288套。截至2013年12月底,溫州市區新建商品住宅庫存109.8萬平方米、8299套,庫存量已創新高。2012年該市商品房庫存為83.67萬平方米,2011年為45.06萬平方米,樓市最瘋狂的2010年僅9.74萬平方米。

  顯然2013年溫州樓市持續下跌、存量房創新高的同時,政府仍在加大土地供應量。相對以往,溫州土地市場發生的最大變化是,購地主角由本地房企變成外來房企。按企業購地總額計,新湖中寶(600208,股吧)股份有限公司(SH.600208)以36.9308億元、成交547.75畝,成為2013年溫州的購地王。其次是萬科,成交28.2億元、面積149.44畝。而溫州本土房企老大中梁,成交金額22.4076億元、面積194.77畝,居第三位。

  2014年春節后,房企在溫州購地的熱情仍在持續。2月18日,溫州德信生態園置業有限公司以6.96億元競得甌海區總建設用地22920.77平方米的土地,樓面價為10122元/平方米,該地塊是溫州市區春節后的第一拍。

  同一天,德信房產在杭州的舉動無疑更受外界關注。德信房產對外明確其位于杭州城北的“北海公園”項目,剩余全部房源一口價15800元/平方米,這較以前的售價下降3000元/平方米。

  杭州馬年樓市“第一降”猶如給杭州乃至全國樓市投下一枚重磅炸彈,樓市拐點論,甚至崩盤論紛出。就在爭論會否有樓盤跟進降價時,在杭州同一板塊的天鴻·香榭里率先“應戰”—將銷售均價從近17000元/平方米調整為13800元/平方米,其廣告更是宣稱“直降6000元/平方米”。

  去年底以來杭州樓市交易出現疲軟,新開樓盤價格不斷跌破板塊“底線”,市區商品房庫存不斷刷新紀錄,至今年1月底已超11萬套,其中住宅庫存76689套,遠超北、上、廣、深4個一線城市。但形成反差的是,今年前2個月杭州市區(含主城區、余杭區及蕭山區)共成交57宗地塊,總成交額431.76億元,是去年同期的3倍。且2014年杭州市區供地總量和宅地面積均超去年計劃,多于過去五年的年均實際供應量。2013年杭州市區土地出讓金收入1326.9億元,創歷史新高。

  杭州“馬年第一降”和溫州“30月連跌”牽動了中國樓市的敏感神經,今年兩會上,杭州市長張鴻銘和溫州市長陳金彪這兩位全國人大代表多次被媒體記者問及房價問題。

  杭州市長張鴻銘向媒體記者表示:目前為止杭州就這兩個樓盤降價,還有一些樓盤出了少量特價房等,這引起市場猜測。有些人認為這是房地產崩盤先兆。他認為,杭州房地產沒有出現崩盤趨勢,既不存在大幅走低的可能性,大漲的可能性也不大。市場出現的少量價格變化,恰恰是市場競爭充分的體現。

  溫州市長陳金彪則為溫州樓市“正名”:曾有媒體報道說溫州房地產“腰斬”。一些高端、個別樓盤確實出現了房價大幅下降,但普通戶型下降幅度為31%,這樣的下降是回歸理性,是擠壓泡沫。

  杭州和溫州樓市的現狀也引起了相關部委負責人的重視。全國政協委員、住建部副部長齊驥就在兩會小組討論中表示,對于商品房高庫存城市,今年將限制它們的住宅用地規模,調整結構,消化庫存。

  早報記者觀察到,3月以來,杭州和溫州未進行過任何土地拍賣會,也沒有明確推出招拍地塊。

(責任編輯:管理員)
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