2015年

北京樓市分化加劇

2014-03-11 14:14 黔西南在線 來源:大河網

彩票规律图视频 www.upiko.icu

北京樓市分化加劇


  繼1-2月北京樓市均“慘淡”開局、成交量連續創新低之后,3月伊始,樓市逐漸拉開旺銷序幕,不僅擬開盤項目驟增,而且頻頻傳來旺銷喜訊。不過,值得注意的是,在供應和成交整體反彈的同時,樓市分化局面也正在加劇,部分項目再現昔日“日光”景象,但

相關公司股票走勢

部分項目感受到觀望明顯增加,甚至部分項目出現滯銷。

  業內人士認為,雖然二三線城市的降價潮不會在全國開花,北京等一線城市樓市依然堅挺,但對于2014年來說,樓市將理性回歸,城市、區域和產品之間更加分化。面對越來越高企的價格,購買力也正在觸頂,因此,大浪淘沙之下,定價越合理、定位越精準、性價比越高的產品,越能獲得市場認可和購買者青睞。

  現象

  價格微漲千套房源遭“日光”

  3月1日,位于大興的金融街·融匯四期開盤,此次融匯共開出5棟樓,供應1009套,這也是自去年10月之后,時隔5個月,北京再次出現項目單次推盤過千套。

  據項目負責人介紹,與去年夏天的三期項目相比,金融街·融匯此次的開盤價格微幅上漲,從2萬元/平方米漲至2.1萬-2.2萬元/平方米,但即便如此,項目仍吸引1345組客戶參與搖號,2000人現場選房,需求量遠超過供給量,其中,57-117平方米的1-3居在開盤當天基本售罄。

  “價格基本上與上一期持平,另外這個項目無論從交通上還是戶型的可選擇區間都還不錯,與現在市面上一些樓盤相比,性價比還是可以的”,現場一位購房人如此表示。

  平價推新獲熱銷

  案例1

  就在同一天,位于大興孫村的金地格林云墅也迎來首次開盤,此次共推出疊拼別墅和洋房一共260余套,其中面向改善型的別墅總價在650萬/套-750萬/套,戶型面積為196-216平方米四居,而主要面向剛需購房者的洋房均價在1.9萬元-2.05萬元/平方米,戶型為89平方米三居。

  據項目負責人介紹,在開盤當天,有1000多組客戶云集現場,開盤不到半小時,銷售金額就達到8億元。

  據悉,格林云墅此次力推116套疊拼房源,現場不少客戶對疊墅戶型所呈現的超大空間尺度十分欣賞,“10月份樣板間開放的時候,我第一眼就看中了這個下疊的戶型,大起居室和大臥室的設計我都十分喜歡,還有贈送的地下室可以改造成不同功能房,居住在格林云墅一定是一場美好的居住體驗?!畢殖∫晃惶粞〉鉸夥吭吹目突е饜朔艿廝檔?。

  同樣在3月1日,位于東南四環的北京華僑城五期也悄然入市。與走量的金融街·融匯銷售策略不同,北京華僑城本次僅開163套現房,主力戶型為120-240平方米2-4居,均價40500元/平方米。雖然與同期開盤的其他項目相比,總價和單價較高,但項目定價低于朝陽區44000元/平方米的平均售價,開盤當日基本售罄。

  案例2

  自去年10月首次開盤以及年底加推房源之后,位于大亦莊區域的珠江四季悅城在本月再次宣布加推。對于市場反饋情況,項目相關人士向記者透露,目前蓄客情況和來電來訪量均超出預期。

  去年10月20日,四季悅城首期開盤,當天四小時內,首次推出的1461套房源全部售罄,銷售額超過20億元;去年年底,大部分項目已經收官,四季悅城再次加推二期500余套房源。

  據悉,四季悅城擬于3月初推出的這批房源總價在200萬元左右,結合其4.5米的挑高,客戶可以選擇或擁有超級挑高的朗闊客廳,或者是接近200%的可支配面積,再結合其贈送的10平方米儲物空間,客戶最終可以得到約合180平方米的實際使用空間,無論是自住抑或商住,都有很強的實用性和可拓展性,因而也擁有良好的保值增值屬性。

  四季悅城項目營銷負責人表示,珠江有著很高的品牌黏性,因此許多購買四季悅城的購房人都是珠江在京多年積累的購房人,而前幾次開盤盡管提供了大量的房源,還是有許多客戶沒有搖上號或者選到理想的房型,這次的加推是把此前一期、二期中部分精品房源一次性放出,不僅價格執行的還是去年取證的價位,而且品質更為成熟,相當于是以去年的價位買今年的房子。

  定價偏高、定位不準致銷售緩慢

  在不少項目頻現“日光”的同時,記者也發現一些銷售緩慢的項目,這其中有住宅產品也有商住產品,市場的分化明顯加劇?!?014年,不僅一二線與三四線分化,一二線之間城市也會分化,甚至同一個城市,比如北京,不同區域也可能出現漲跌不均衡的狀態?!敝性夭紫治鍪φ糯笪叭縭撬?。

  日前,記者在東南五環外的某項目售樓處看到,其去年三季度就開盤的商住產品去化速度緩慢,銷控表上還有大量可銷售房源。記者多次探訪過該售樓處,每次去看房人都較為稀少,銷售人員告訴記者,從區域發展上來看,項目未來的潛力很大,現在買入肯定是合適的。不過,一位看過該項目的購房者則認為,區域目前配套均不完備,商住產品的售價還高于其一期產品的住宅,“我覺得價格有點高,不太能接受?!本透孟钅康南矍榭?,一位業內人士告訴記者,該區域的潛力仍待市場的認可,現在的產品撐不起其銷售價格,不過,未來在區域內其他項目銷售的拉動下,其銷售情況會好轉。

  同樣遇到銷售難題的還有亦莊的某項目。記者在住建委網站上看到,和該項目的其他產品類型相比,其花園洋房產品的銷售進展速度相對較慢。一位業內人士透露,該項目花園洋房類的產品定位略顯尷尬。據其介紹,該項目推出的80-120平方米的2-3居洋房,相比附近某項目90平米三居的緊湊型戶型設計,120平米三居總價高出不少,對剛需人群來說有點壓力,但對于改善型人群來說,其花園洋房的戶型又無法和鄰近的另外一項目132-158平米三居半的戶型比,“產品設計不上不下,兩頭夠不著?!?br />
  二手房:成交量同比下跌近五成

  2月,敏感的二手房市場呈現出明顯下跌趨勢,在信貸收緊、春節放假、需求觀望等因素的影響下,北京二手房市場成交再度下跌。中原地產研究部統計數據顯示,2月,北京全市二手住宅網簽總量5441套,環比上月下跌38%,與去年2月同期的網簽量相比更是大幅下跌了46%。這也是2013年7月后,北京二手房交易再次連續2個月跌下萬套,也是2012年本輪樓市爆發后,北京二手房成交量最低的月份,是2012年1月后,連續25個月的最低值。

  據中原地產反映,房主的心理價位出現了調整,因為需求出現觀望,部分業主開始愿意調低報價低于前期市場成交價格。由于客戶量驟減、成交量大幅下滑,部分房源掛牌價有所松動,議價空間加大,業主擔憂價格變化,松動明顯出現。

  中原地產首席分析師張大偉認為,北京二手房市場在年初有一個慣例是,春節如果在2月,當月的二手房成交量將是1月份的一半左右。樓市在信貸收緊影響下,上漲開始乏力,特別是受到貸款影響最大的二手房,價格開始陰跌,成交量持續下滑。在2013年北京二手房市場的價格漲幅超過了受到限價影響的新建住宅。但隨著最近信貸政策的壓力,和自住房導致的購買觀望,二手房價格已經從12月來連續3個月陰跌。信貸收緊、自住房供應,是影響當前北京樓市的最關鍵兩個政策。

  偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示,2月二手住宅成交總量環比、同比雙雙顯著下跌的原因在于,春節過后,國內市場看空聲音漸增,北京樓市受此影響,購買主力成交意愿降低。同時,由于年初政策真空期和宏觀環境等因素的影響,使得市場各方觀望心理濃厚?!氨本┞ナ姓餃氳髡??!?br />
  不過,胡景暉表示,2月目前北京樓市交易量的顯著萎縮并不意味著市場需求的減弱,主要是受市場預期和觀望情緒的階段性影響。北京樓市目前的供需矛盾沒有發生根本改變,剛性需求仍然旺盛,預計隨著3月兩會的召開,政策信號明朗之后,樓市將逐步回暖,二手房市場的交易量也將逐步增加,成交價格預計仍將保持穩中有升的格局。

  分析

  有所回暖但觀望依然

  從近期入市項目銷售情況來看,上周入市項目銷量均十分樂觀,其中無論是剛需項目金融街·融匯,還是改善型產品北京華僑城,甚至別墅項目格林云墅均出現開盤當日售罄的現象??梢鑰闖?,在去年末今年初,北京樓市的市場供應出現短暫空窗期之后,由于沒有適合的項目可供出手,購房需求也在不斷累積,并在市場供應重啟后得到激發。

  亞豪機構副總經理高姍分析認為,這一方面說明開發商對于區域發展、客戶需求的把握具備較強的信心;另一方面,也顯示出在當前中國局部市場出現房價下行、央行收縮房地產行業銀根的背景下,開發商開始逐步跑量。

  上周入市的6個住宅項目合計供應1780套房源,預計3月市場成交有望出現明顯回暖。不過,入市項目大部分成交積極性相比2013年有所降溫,雖然日光,但定價依然比較平穩,遠不及2013年的價格漲幅。

  作為上半年最重要的一個月份,中原地產研究部統計數據顯示,預期在3月入市的項目有36個,合計供應住宅套數在1萬套左右,其中在本周末就將有5個項目入市,合計供應住宅面積25萬平方米左右。從市場價格看,隨著北京自住房的大量供應,2014年房價漲幅將明顯放緩,整體樓市分化將愈加劇烈。

  此外,高端住宅方面,根據麗茲行豪宅研究院統計數據,2月高端新建商品住宅共成交117套,環比下降44%,同比下降31.57%。春節假期前后半個月左右時間為房產成交量低迷期(特殊政策出臺期并存除外),2月份整體市場,無論公寓、別墅、新房、二手房均呈現大幅下跌的節奏。

  2月僅1個高端項目入市,理想家園(鴻坤林語墅),入市套數為94套,全部為別墅產品,其中聯排別墅為76套,疊拼別墅為18套,截至3月4日,理想家園預訂量共計14套。1月入市的北京院子、萬科如園、綠地中心及閱園,除綠地中心外,北京院子、萬科如園均有成交,閱園雖然從網簽量來看并無數據,但從預訂量來看,共9套。

  2013年2月入市高端新建商品住宅項目,可售存量2月為6172套??獯媼可險侵?000套以上,在經歷了連續的無入市的情況下,2月四項目同時入市,當月入市量在1006套,超過去年10月至2月總成交量,導致庫存量上漲。

  聲音

  一線城市需求旺盛樓市堅挺

  近年來,樓市分化速度不斷加快,房企已經開始從過去幾年的大規模全國拓展圈地,深入二三線城市挖掘市場,開始收縮戰線回歸一線城市;而從市場表現來看,樓市分化尤其是今年年初,表現尤為明顯,一些三四線城市開始興起打折促銷風,而以北京為代表的一線城市卻在漲價中熱銷。出現這種現象的原因,主要是由于城市發展動力與人口增長規模的差異。在城市化進程當中,三四線城市雖然也能吸納周邊小城鎮與農村人口,但是受到發展水平的限制其吸引力遠遠低于一二線城市,其人

  口增長規模也因此有限。但是與此同時,這類城市當中的土地供應確是相對較為寬松的,因此在過去數年當中,大量房企進入三四線城市跑馬圈地,新項目如雨后春筍般層出不窮,但是受到人口增長規模的限制,這些新增住宅項目在滿足了當前城市居民的需求之后,由于新增人口的有限,就開始進入滯銷階段。而在一二線城市當中,由于城市數量較少,并且其內在的各類優質資源不斷吸引著周邊乃至全國各地各類人才的匯聚,其人口增速每年都有一定比例增長,因此需求持續保持堅挺。但是從供應來看,這類城市的土地供應又恰恰是逐年減少的,并且受到的各項限制也較多,因此從供需對比情況來看,一二線城市的樓市供需持續出現倒掛現象,項目銷售情況也相對較為樂觀。

  亞豪機構市場總監郭毅

  RET睿意德董事商十磊

  一線城市房價下半年起漲幅將逐漸收窄

  北京的保障房供應體系已經基本完善,不但有低于市場價格40%的限價房等低價類型的保障房托底,低于市場價格15%-20%的中端品質的自住房于2013年起也大量上市,且購買資格大大放寬,這使得大量剛需人群涌入保障房市場,商品房市場需求外溢。另外,受配建推高的土地成本轉嫁于商品住宅,導致商品住宅市場呈現精品化、高端化趨勢發展,價格被大幅提升。一線城市商品住宅價格仍將呈現上漲趨勢,但受需求外溢影響,2014下半年起漲幅將逐漸收窄。

  3月將是樓市風向標

  在2月下半月,看房客戶逐漸恢復,月末的市場成交量也出現了回升,基本接近1月水平,而成交價格在2月下半月也出現了逐漸止跌的跡象。中原地產研究部統計數據顯示,2月最后一周,二手房看房量相比上周上漲了25%,基本恢復了春節前的水平。部分購房者看到價格平穩,二手房房源可選擇余地增加,入市的積極性又有提高。無論對新房還是二手房來說,3月市場的政策將非常關鍵,一方面1、2月為傳統成交淡季,市場積累了充足的潛在需求;另一方面,政策對國內樓市影響巨大,“兩會”將給全年樓市政策“定調”。因此,在政策確定、需求充足的情況下,3月樓市成為全年風向標也就不意外了,政策及成交走勢都會影響全年的價格變化。

  中原地產首席分析師張大偉

  京華時報記者潘秀林桂瑰邢飛京華時報制圖吳尚楠

點擊進入【股友會】參與討論




(責任編輯:管理員)
文章人氣:100
  • 南寧vs貴陽到底那家強
    如果你問我,南寧和貴陽我更喜歡哪個城市,從主觀出發,毫無疑問我會選擇南寧,但是這...
    南寧vs貴陽到底那家強?結局竟然是......
  • 金三開盤項目累計增至
    本周末全市僅城西的昆明時光一家項目開盤,開盤所推房源約270套。截至3月16日,全市本...
    金三開盤項目累計增至6個 周末西安樓市僅一家開盤
  • 北京樓市分化加劇
    繼1-2月北京樓市均“慘淡”開局、成交量連續創新低之后,3月伊始,樓市逐漸拉開旺銷序...
    北京樓市分化加劇
  • 早春樓市漸"暖" 上
    新浪樂居訊(編輯 劉聰)早春之際,濟南樓市溫度逐漸上升,據克而瑞數據顯示,上周濟南...
    早春樓市漸"暖" 上周濟南四家樓盤開盤加推
首頁 | 新聞 | 財經 | 軍事 | 百科 | 科技 | 數碼 | 汽車 | 游戲 | 娛樂 | 體育 | 文化 | 教育 | 房產 | 旅游 | 健康 | 女性 | 明星 | 美女
足球魔方 腾讯欢乐麻将手机版 北京pk赛车购买网址 pk10专家杀号预测 香港三肖6码默认版块 旧版单机斗地主下载 pk10在线人工计划技巧 澳门赌博有什么玩法 通比牛牛几个赢家 北京pk拾赛车计划精准版 NBA盘口 冠通棋牌二人麻将安卓 五分赛车计划群 福彩快三开奖计划软件 中超足球直播 棋牌作弊器通用版下载